Arriva all’Agenzia delle entrate una richiesta di chiarimenti da parte di un Istante che ha stipulato un contratto di “locazione concordato” ed ha intenzione di richiedere un contributo a valere sul fondo di rinegoziazione dei contratti di locazione a fronte della riduzione del canone (Agenzia delle entrate, risposta 8 aprile 2025, n. 91).
Per accedere a tale contributo, l’Istante deve formalizzare la riduzione del canone attraverso una scrittura privata tra le parti e la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle entrate, utilizzando la modulistica RLI.
Ciò posto, l’Istante che ha assoggettato il canone di locazione alla cedolare secca, chiede se tale regime possa essere applicato anche al contributo erogato dal Comune a fronte della riduzione del canone dovuto dal conduttore.
L’Agenzia spiega che sono beneficiari diretti del contributo i proprietari di alloggi situati nel territorio regionale che abbiano rinegoziato il contratto di locazione, secondo determinati criteri. Sono, invece, beneficiari indiretti i conduttori di alloggi situati nel territorio regionale.
In particolare, per l’ammissione al contributo, al momento della presentazione della domanda è previsto, tra l’altro, che venga stipulato un atto di rinegoziazione tra le parti e che lo stesso sia sottoposto alla registrazione.
La riduzione deve essere di almeno il 20% ed applicata per una durata minima non inferiore a 6 mesi. Il canone mensile rinegoziato non può comunque essere superiore a € 800,00.
Sotto il profilo fiscale, l’Agenzia osserva che con riferimento alla determinazione del reddito dei fabbricati l’articolo 37, del testo TUIR prevede, al comma 1 che «Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta». Con riferimento agli immobili, concessi in locazione, il successivo comma 4bis stabilisce che «Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento».
In alternativa alle regole di tassazione ordinaria, inoltre, è possibile applicare il regime sostitutivo della cedolare secca al ricorrere dei requisiti previsti.
Come chiarito con la risposta n. 597, pubblicata il 16 settembre/2021, tale regime, con aliquota ridotta, si applica con riferimento ai contratti di locazione di unità immobiliari ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative e negli altri Comuni individuati ad alta tensione abitativa, stipulati a ”canone concordato” sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
L’articolo 6, comma 2, del TUIR prevede che i proventi conseguiti in sostituzione di redditi, e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati.
In linea generale, qualora l’indennizzo percepito da un determinato soggetto vada a compensare in via integrativa o sostitutiva, la mancata percezione di redditi di lavoro ovvero il mancato guadagno, le somme corrisposte sono da considerarsi dirette a sostituire un reddito non conseguito (lucro cessante) e conseguentemente vanno ricomprese nel reddito complessivo del soggetto percipiente ed assoggettate a tassazione.
Nel caso di specie, dunque, considerato che il contributo viene erogato dal Comune, a fronte della riduzione del canone di locazione da parte del locatore, in quanto conseguito in sostituzione ed integrazione del canone del percipiente, lo stesso costituisce reddito della stessa categoria e deve, pertanto, essere assunto ai fini della determinazione del reddito fondiario derivante da immobili locati, ai sensi dell’articolo 36 del TUIR da determinare, in via ordinaria, secondo i criteri generali previsti dal successivo articolo 37.